睢县城镇土地级别基准地价更新调整工作方案

为充分发挥城镇土地级别基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政〔2001〕74号）,《河南省国土资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更调整工作的通知》（豫国土资办发[2012]44号）等文件精神，特制订本方案。

一、   指导思想与工作原则

（一）指导思想

    贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策、土地市场管理客观要求，并有效促进城镇土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性、指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我县经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益和经济效益。

（二）工作原则

1、理论与实践相结合的原则

严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常土地市场秩序。

2、科学创新的原则

在原有综合、商业、住宅、工矿仓储用地定级基础上，探索公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地定级估价的思想和办法，形成完整的城镇建设用地定级估价方法体系。采用计算机、地理信息系统等新技术、新手段，实现地价管理的信息化、科学化。

3、锻炼队伍，提升水平的原则

以充分发挥国土资源管理系统自身技术力量为主，注重培养锻炼技术队伍，提升政策水平和技术水平。

二、工作目的与意义

近几来，随着我县经济社会的强劲发展，城镇化水平不断提高，城镇基础设施状况有了明显改善，影响土地级别的因素也发生了很大的变化。同时，经济社会的发展对城镇土地利用分类提出了更新的要求，国家对推进土地集约利用的调控政策规定了更高的标准，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观地反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全县范围内开展城镇土地级别基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。

本次更新调整工作的意义和作用主要体现在以下几个方面：

1、强化土地市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，节约集约用地，提高土地利用效率，促进土地利用方式的转变。

2、完善土地价格体系，客观反映城镇土地价格的实际水平、不同城镇之间真实的经济差异和地价水平变化趋势。

3、协调区域地价，充分发挥基准地价在土地市场中的价格杠杆作用，正确引导投资和消费，促进全省社会经济活动的健康稳定，实现又好又快的可持续、均衡发展。

三、城镇土地级别基准地价更新调整的范围及任务

（一）范围

根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合省厅要求，城镇土地级别基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地。城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、开发区、产业集聚区、旅游区等用地一并纳入测评。

（二）任务

根据相关文件要求，以2013年1月1日为基准日期，完成县城区土地级别调整与基准地价的更新工作。

顺应土地管理的新形势和发展趋势的要求，进行城镇国有划拨土地使用权基准地价（以下简称划拨权益价）评测。

四、 工作进度及时间安排

（一）准备阶段（2012年7）

1、建立相应的组织领导机构，完成各项准备工作，组建技术队伍等。

2、完成城镇土地级别基准地价更新调整工作方案和技术方案制订工作，连同项目委托书一并报省厅审查备案。

（二）实施阶段（2012年8月-2013年3月）

1、2012年10月底，完成外业调查及资料收集工作。

2、2013年3月，完成城镇土地级别基准地价更新调整和划拨权益价评测内业处理及成果整理工作，提交初步结果。

（三）检查验收阶段（2013年4月）

申请上级对我县提交的城镇土地级别基准地价初步成果进行预检、论证，调整修订初步成果，组织听证，准备验收成果；并对我县城镇土地级别基准地价更新调整成果和划拨权益价评测成果进行验收评审。

五、技术路线

按照《全国土地分类（试行）》（国土资发【2001】255号）规定的建设用地分类（商服用地、工业仓储用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地），以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据。采用多因素综合评价，定性与定量相结合的方法，进行城镇定级因素调查，分别定级和评测基准地价。通过计算机信息系统完成测算，形成相应成果并建立土地级别与基准地价更新数据库。

按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》确定的原则、方法，综合评测城镇国有划拨土地使用权基准地价。

（一）以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，以特尔菲法为主，确定城镇内部建设用地各地类定级因素及权重；收集城镇的自然、社会经济资料，并通过不等比抽样方法进行实地调查，采用定量分析与定性分析相结合的方法，揭示城镇内部土地质量差异，重新划分或调整更新城镇内部建设用地八个二级地类的土地级别。

（二）在城镇土地定级的基础上，以马克思地租、地价理论为指导，广泛收集并充分运用土地收益和土地市场交易资料，采用不同方法评估各类、各级别土地的基准地价，综合评测划拨权益价；建立城镇土地基准地价和划拨权益价修正体系。

六、组织与实施

（一）建立机构

为了保证全县城镇土地级别基准地价更新调整工作的顺利进行，成立睢县城镇土地级别基准地价更新调整工作领导小组、专家咨询组，负责指导全县城镇土地级别基准地价更新的调整工作。

（二）经费

根据规程的要求，结合睢县实际情况，该项工作的主要费用有软件、硬件购置费、图件编绘费、成果印刷费、验收鉴定费等。

七、提交成果

（一）文字成果

1、城镇土地级别与基准地价更新、划拨权益价评评测工作报告和技术报告。

2、基准地价、划拨权益价修正体系、容积率修正体系。

（二）图件成果

1、因素作用分值图、综合作用分值图。

2、城镇各类土地级别与基准地价图、地价样点分布图等。

3、城镇国有划拨土地使用权综合土地级别与基准地价图。

（三）计算机成果

1、城镇土地定级与基准地价更新的计算机信息系统成果；

2、各城镇定级样点地价分布图、因素作用分值图、综合作用分值图的光盘；各城镇土地级别图、基准地价图的光盘。

(责任编辑：睢县国土局)

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